广发证券：料底部看好开发板块绝对收益机会 轻资产+商业核心资产价值将持续

　　广发证券发布研报称，26年房地产板块投资，预期底部看好开发板块的绝对收益机会，轻资产+商业核心资产价值将持续修复。25年A股地产板块跑输大盘超25个百分点，港股开发同样跑输大盘。香港本地企业与物业管理公司25年与大盘表现持平。该行认为与25年开发板块存在阿尔法分化不同，26年大盘贝塔将优先于个股阿尔法，且年内大概率将会迎来政策调整窗口机遇，主流开发企业具备绝对收益机会。龙头物业+商业企业，长期价值同样被低估，弱政策环境下更具备配置价值。

　　广发证券主要观点如下：

　　量价总结：总需求存在支撑，房地产资产缺乏吸引力

　　25年全年预计新房+二手房住宅成交总面积规模在13.3亿平米左右，总需求中枢与24年1-3季度水平基本相当，居民房屋交易量12-13亿平米的位置存在较强的支撑。新房降幅较24年收窄，去化率在“好房子”政策的带动下有所提升，二手房交易规模增速较24年放缓，目前新房二手房交易规模基本相当。价格仍面临较大压力，25年呈现上半年企稳，下半年重新下跌的趋势，分线城市跌幅均在10%以上，租售比较高与供需关系相对健康的城市与板块，价格相对具备一定韧性。现阶段居民购房负担率已经降至48%，但过去四年20%首付比例购房年化净资产回报率为-62%，买方市场环境下，稳定价格预期是企稳重要前提。

　　防风险为底线，26年政策出台必要性逐步增强

　　26年整体宏观政策定调延续了25年的成功经验，年底对于地产的表态是比较明确的，“防风险”为底线，稳定房地产市场依然是目前的主要工作目标。26年行业面临严峻挑战，居民负资产规模的扩大，地产对经济的拖累，财政腾挪空间减小后土地财政退坡的压力，以及企业信用问题的再次发酵，都注定了26年的政策环境不会平静，政策牵引力度或逐步增强。

　　新房成交、拿地、开工对市场环境变化较敏感，有望跌幅收窄甚至同比转正，投资、竣工、施工仍面临下行压力

　　对26年的市场主要指标预测该行以中期库存去化率为主要抓手。市场表现延续24、25年水平为悲观预期，去化率好转回到22、23年水平(对于政策有效性存在较高期待)为中性预期，景气度回到22年之前为乐观预期。在中性预期环境下，新建商品房销售面积-9%、新开工-9%、竣工面积-21%、地产投资-12%、施工面积-8%，乐观预期下，开工、土地成交有望转正。

　　内房市场供求关系重塑，十强房企土地市占率突破30%

　　房地产行业已经逐步从“双卖方”市场转化为“双买方”市场，土地价格下降，政府规划权利放宽均让龙头房企的经营稳定性和盈利能力显著提升。十强房企25年拿地市占率达到32%，较当期销售市占率高13个百分点，预计中性情境下十强房企26年销售金额同比增长5%。

　　风险提示

　　房价与成交量跌幅超预期;政策进入无经验区间，有效性下降;新房去化率改善的持续性，需要持续观察。