兴业证券：3月地产建筑板块回调后 港资房企价值再审视

　　兴业证券发布研报称，从中长期角度，看好地产建筑板块顺周期的β催化+DPS红利价值，当前板块PB较历史高点仍有空间，南下资金配置比例仍不高。建议关注商业运营能力突出、现金流稳健的高股息龙头太古地产(01972)、恒隆地产(00101);以及推货积极、销售表现强劲的高β香港开发龙头新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)。

　　兴业证券主要观点如下：

　　即使美联储2026年不降息，香港楼市价格上涨仍具备可持续性

　　1)需求端有支撑：因中东冲突，市场对于美联储是否降息的预期不断变化，该行认为在2026年美联储不降息、保持平稳的预期下，香港按揭贷款利率有望维持在3.25%水平，相较于租金收益率(2026年1月：3.38%)仍有一定利差。此外，随着避险资金流入香港，在香港市场流动性充足的前提下，该行预计Hibor有望维持低位，因此该行认为租金回报率和H按利率之间的利差具备持续性，需求端有支撑。2)刚性供给收缩：2025年，香港批出预售楼花同意书住宅单位为10845个，较2024年下滑8.4%。截至2025年末，已竣工未售单位数量为2.3万个，较2024年末下滑14.8%。因此，在供需两端的共同作用下，该行认为香港楼市价格上涨仍具备可持续性。

　　2026年起港资开发商盈利能力有望改善

　　该行看好香港楼市房价上涨的持续性，该利好信号有望从房价端传导至港资房企报表利润端。1)2025年港资开发商披露的香港开发业务经营利润率降至个位数至低双位数水平，反映了过去几年销售价格打折加快去化的策略。自2025下半年起，港资开发商在售新盘逐步收回折扣，甚至开始提价，在销售均价提升驱动下，该行预期港资开发商的香港开发业务经营利润率将逐步改善。2)2025年港资开发商杠杆水平持续下降，受益于Hibor下行推动，平均融资成本普遍呈下降趋势，减少了融资成本带来的现金流出。因此，在香港开发业务经营利润率有望回升，利息支出有望进一步减少的前提下，该行认为港资开发商板块的公司2026年起盈利能力有望改善，利好板块估值进一步修复。

　　香港写字楼资产cap rate企稳

　　根据高力国际的cap rate统计，香港写字楼资产的caprate在2024Q4~2025Q4期间表现稳定。根据CBRE数据，2025Q4，香港写字楼整体平均租金环比上涨0.6%，这是2019年Q2以来首次增长，其中中环和尖沙咀的平均租金环比增长3.7%和1.7%。该行认为随着租金修复，香港写字楼资产价值具备抬升的基础，有望拉动港资房企板块估值抬升。

　　红利配置价值

　　得益于香港楼市量价齐升，新房去化速度加快，叠加港资房企主动处置非核心资产，港资房企普遍现金流改善。此外，港资房企分红政策稳定，得益于多元化的业务布局，大部分港资房企的非开发业务的经营利润可以覆盖股息支出总额，股东回报的稳定性较高。截至2026年4月2日收盘价，港资房企板块对应2026财年的平均股息率为5%，具备红利配置价值。

　　3月板块回调非基本面转为悲观预期的信号

　　该行认为3月港资房企板块的波动主要来自投资者的获利了结动作，在中东地缘政治冲击下，卖出新兴市场股票，降低仓位，持有现金是较为安全的选择，而非对基本面预期转为悲观所致。从3月香港楼市成交来看，香港楼市量价齐升的趋势和支撑点没有发生变化，3月香港整体楼宇成交金额创近3个月高位。

　　风险提示：派息不及预期;香港新房成交量价复苏不及预期;商业地产租金收入不及预期。