财通证券：市场忽略地产行业的三因素 股价见底行情或一触即发

　　财通证券（601108）发布研报称，当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段，市场忽略、有分歧的3大因素有望在未来逐步形成共识，当前或是建仓的好时机。参考海外和国内过往周期经验，共识尚未形成之时建仓地产有望带来丰厚的超额回报。当前核心城市房价正呈现逐步企稳的态势，并有望传导至更多城市，因此当前地产股价底或已出现，地产股价低、估值低、持仓低，行情或一触即发。

　　财通证券主要观点如下：

　　因素一：决定实际房贷利率的为公积金利率而非宏观利率

　　市场可能更关注实际利率，忽略了公积金的重要性。时隔十年政府工作报告再提“深化公积金制度改革”，各地公积金政策加速落地。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款50%以上，即真正的房贷利率或接近公积金利率(当前公积金利率2.6%，商贷3.06%，已实现变相贴息)，且后续仍有望降息(2024、2025年均在5月下调25bp)，实际贷款利率与租金回报率相近，企稳或更快到来。

　　因素二：上海房价先行企稳有望传导至更多城市

　　市场可能仅关注到上海成交放量，低总价段的房价实现企稳。但该行发现以下两点与过往几轮都不相同：1)上海的挂牌持续下降，4月初二手房挂牌量降至8.7万套，去化周期降至4个月，驱动力或源自卖方主动撤牌，社会库存自然见底;2)二手房交易的信心在传递、置换在启动，价格正呈现自下而上企稳态势。参考海外经验，核心城市先企稳后，更大范围的企稳或将在未来1-2年内，而地产股的低点恰恰出现在核心城市率先企稳前夕或过程中。

　　因素三：人民币升值利好楼市企稳

　　市场可能忽略了人民币升值、企业结汇对楼市的影响，主要体现在两方面：1)过去几年，中美利差拉大，汇率表现承压，而2026年3月美元兑人民币平均价已升值到6.9，创下2023年4月以来新高。汇率压力减轻有望打开我国货币政策空间，提供降息窗口;2)出口屡创新高，该行预计2022年至今待结汇资金或超万亿元，结汇后有望拉动M1增速提高，给市场带来增量资金。根据历史经验，M1同比增速走扩，M1M2剪刀差收窄并转正后的1-2个季度，房价或有望迎来上涨。

　　A股推荐：滨江集团（002244）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979），建议关注：我爱我家（000560）。港股推荐：华润置地、绿城中国、建发国际集团，建议关注中国海外宏洋集团、中国金茂。

　　风险提示：政策出台进度及力度不及预期;宽松政策对市场提振效果不佳;房企出现债务违约。