国泰海通：沪“新七条”发布政策优化升级 关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势

　　国泰海通发布研报称，2月25日，上海发布“新七条”，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。预计本次组合拳将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。维持房地产业“增持”评级。展望26年，属“十五五”开局之年。监管高质量发展要求有望引领市场。考虑十四五期间行业总量出清深刻，当前8万亿平新房市场具备购买承接能力。关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势显现时点。

　　国泰海通主要观点如下：

　　沪“新七条”发布，政策优化再次升级

　　2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》(简称“新七条”)，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。住房限购政策方面，对于非沪籍居民家庭或成年单身人士：1)连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房。2)连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购2套住房。3)持《上海市居住证》满5年及以上，在全市范围内限购1套住房。公积金贷款政策方面，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策(最高上浮35%)，公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。房产税政策方面，对于沪籍家庭子女成年后，新购或置换住房后，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收房产税。

　　精准施策，关注小阳春“量升价稳”

　　此次新政以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力。具体来看，限购政策松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能够有效承接市场刚需与改善增量，对于带动外环内楼市具有明显提升作用。其次，公积金贷款政策同步优化，可直接降低购房成本、打通置换链条核心，有效降低刚需与改善家庭首付和月供压力。最后，房产税政策优化，属于对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能够快速传导至一二手市场。该行认为本次组合拳将有效释放此前所积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心。

　　风险提示

　　销售不畅，行业总量下行风险。