和讯投顾张琪：地产要有大动静了

　　万科是否迎来了转机？港股上市的万科企业股价收涨13.17%，其相关债务品种价格亦全线走高。这一市场异动背后的逻辑是什么？万科是否已逐步摆脱经营困境？

　　首先，多方驰援信号为市场注入信心。今日上午召开的万科债券持有人会议，审议了20亿元债券的展期方案。该方案具备更高灵活性，且获得大股东深圳地铁集团(以下简称“深铁”)提供的额外连带担保。这一举措构成实质性增信，有效降低了债券违约风险，提升了偿债保障能力。此外，市场传闻将有某中央企业牵头，推动万科市场化债务重组工作，通过提供信用背书、助力规模化资产处置等方式，缓解万科的资金压力。

　　表面来看，上述进展利好频出，但结合企业基本面来看，仍需保持理性认知。作为曾经市值高达4600亿元的全球头部房企，万科当前竟需通过展期方式缓解20亿元债务的偿付压力，其经营困境可见一斑。根据三季报数据，万科已出现资不抵债迹象，账面资金无法覆盖短期负债。值得注意的是，大股东深铁在收购万科股权前，曾被誉为“中国最赚钱的地铁公司”，但双方合作7年后，深铁陷入了十年来的首次亏损。截至目前，深铁对万科的累计显性现金投入已超1100亿元，其去年334亿元的亏损额中，几乎全部为投资万科产生的财务亏损。

　　在此背景下，深铁既难以持续向万科追加资金支持以偿还债务，也需规避国有资产流失风险，此次提供连带担保的展期方案，实则是探索市场化退出与兜底救助之间平衡的折中路径，而万科成为这一模式的试点主体。需要注意的是，过往数年中，申请债务展期的房企多数最终仍未能避免违约结局。

　　其次，房地产贴息政策的潜在推行，为行业及万科带来新的变量。有消息显示，该政策或率先在广州落地，后续逐步向全国推广。广东作为万科的大本营，若政策落地，有望优先受益。从资金来源来看，大概率参照国家补贴的分摊模式，由中央与地方财政共同承担，其中中央财政承担主要部分。

　　从资金规模测算，当前新增房贷本金规模约为3-4.5万亿元，若贴息1个百分点，每年需投入财政资金300-450亿元；若覆盖37.4万亿元的存量房贷，贴息1个百分点则每年需3740亿元。若政策全面推行，每年所需财政资金将达4000亿元左右。尽管该政策若落地将切实减轻居民购房负担，但明年能否顺利推进，仍需关注即将召开的中央经济工作会议释放的信号。

　　若房地产市场因贴息政策出现回暖，对万科而言将形成显著利好。截至三季度末，万科拥有880亿元待开发土地储备、2674亿元在建开发楼盘，以及1194亿元已完工现房。市场回暖带来的资产增值红利，不仅可提升企业资产价值，还能借助抵押物升值进一步获得金融体系的信贷支持，从而助力企业逐步偿还债务，恢复自我造血能力。

　　综上，若房地产贴息政策明年在全国范围内推行，能否推动楼市回暖？万科又能否借此实现困境反转？这两大问题的答案，仍有待市场与政策的进一步验证。