工业上楼“1+2+5”服务模式：破解超大城市，产业空间困局

　　2025年中央城市工作会议指出，“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。”

　　中建集团高质量开展城市更新，下足“绣花功夫”，建设创新活力之城、宜居幸福之城。集团微信“城市更新典型案例”专题，介绍集团内部在更新人居环境、丰富经济业态、保护文化遗产、彰显城市风貌特色的一批典型经验，引导子企业互学互鉴，在城市更新工作中推进政策应用创新、建造科技创新、商业模式创新和党建工作创新。

　　今天为大家分享中建二局以深圳南山智造·红花岭产业园项目为实践载体，打造的工业上楼“1+2+5”服务模式。

　　产业空间优化升级，是超大城市培育新质生产力、实现高质量发展的关键。中建二局深耕城市产业空间建设，聚焦超大城市核心城区“土地紧张、产业升级需求迫切、产城发展脱节”等突出矛盾，以深圳南山智造·红花岭产业园项目为实践载体，打造工业上楼“1+2+5”服务模式，精准破解产业空间发展难题，为全国低效工业用地更新与高端制造业空间供给，提供可复制、可推广的实践方案。

　　PART.01

　　直面产业空间困局

　　我们如何突破发展瓶颈？

　　产业空间是城市产业发展的核心载体。深圳“寸土寸金”，高端制造业升级需求与传统产业空间供给的矛盾日益突出。红花岭产业园项目从筹备到建设，直面超大城市产业空间发展四大共性难题——土地利用效率低、工业上楼技术难、产城融合功能弱、协同盘活阻力大，这些问题不仅制约项目推进，更折射出行业普遍困境。

　　PART.02

　　冲破产业空间困局

　　我们如何构建“工业上楼”标准范式？

　　针对以上痛点，中建二局以“空间重构、技术突破、生态协同”为核心，打造工业上楼“1+2+5”服务模式，精准破解问题，形成可推广的产业空间更新方案。

　　“1”个核心定位

　　锚定产业空间破局总方向

　　以“空间重构、技术突破、生态协同”为唯一核心目标，聚焦超大城市产业空间“土地低效、技术受限、产城割裂、盘活困难”四大痛点，打造可复制、可推广的产业空间更新方案，为高端制造业提供适配性强、可持续发展的空间载体。

　　“2”大支撑体系

　　筑牢模式落地全框架

　　两大体系相互联动，分别从“政策引领、空间运营、实施保障”维度，为核心目标落地提供全方位支撑。

　　支撑体系1：

　　空间运营体系——以优化布局提升综合效能

　　功能定位是突破传统厂房局限，通过空间重构与运营模式创新，实现“土地高效利用+产业链协同+产城融合”的目标。

　　核心动作：创新空间设计，打造“多首层”折叠空间、模块化弹性厂房，适配不同规模企业需求；构建“生产-生活-生态”三轴体系，完善人才公寓、15分钟生活圈等配套；采用EPC全链模式与“投资建造运营”全周期服务，平衡资金效益与企业个性化需求。

　　支撑体系2：

　　实施保障体系——以技术与服务强化落地能力

　　功能定位是攻克技术瓶颈，兼顾人文关怀，确保项目高质量建设、高效能运营，实现“建造达标+生态友好+多方满意”。

　　核心动作：以数字、绿色技术破解“工业上楼”技术难题，应用BIM技术、精密隔振技术、“光储充”系统等；开展“建设者关怀、企业精准服务、周边民生赋能”三类服务，兼顾建设者、企业、居民三方需求。

　　“5”项关键举措

　　承接体系功能的具体落地路径

　　每项举措对应三大支撑体系的具体任务，形成“目标-体系-举措”的闭环落地链条。

　　协同机制创新

　　创新要点：申报示范工程+参与标准制定+建立三方联动机制；

　　解决问题：政策落地碎片化、行业标准缺失、多部门协调低效；

　　实施成效：项目入选2024年南山高质量发展案例，成为全国“工业上楼”观摩基地，接待代表团420余次，无锡、广州等多地代表前来参观交流。

　　规划设计创新

　　创新要点：“多首层”折叠空间（货车直达2/5/9层，高荷载设计）+模块化厂房（C字型8000平方米、一字型3200平方米）+“三生融合”三轴体系（配套23.5万平方米人才公寓、生态绿廊）；

　　解决问题：传统厂房布局局限、产城割裂、空间适配性差；

　　实施成效：项目容积率从2.1升至6.6，土地利用率提升161%，产业容量提升3.5倍，二层连廊实现人车分流。

　　业务模式创新

　　创新要点：EPC一体化模式（自施39万平方米，合同额29.72亿元，物料损耗减少15%，6天/层施工效率）+“投资建造运营”全周期服务（定制变电房、隔振设施等，对接西丽湖科教城）；

　　解决问题：大型项目投资大、周期长、资金回收难，企业个性化需求难满足；

　　实施成效：项目每平方公里土地产值提升5倍以上，获评“广东省未来城市新技术应用潜力案例”，跻身EPC园区典范。

　　技术模式创新

　　创新要点：BIM技术（优化107项设计，解决157处管线碰撞，毫米级精度）+精密隔振技术（0.1微米振动控制）+绿色技术（光伏年发电150万度、雨水利用率40%、2项国际领先技术）；

　　解决问题：高层工业建筑振动、施工精度、环保节能技术瓶颈；

　　实施成效：项目能耗降低15%，碳排放减少25%，实现“零环保投诉”，获评“省级安全文明示范工地”，正全力冲刺“鲁班奖”。

　　服务模式创新

　　创新要点：建设者关怀（工人夜校、技能提升站，创效120万元，“全国模范职工小家”）+企业服务（专员制度，配通风系统、留吊装口）+民生赋能（就业增加15%，变“工业锈带”为“生态秀场”）；

　　解决问题：“重生产、轻人文”，建设者权益、企业需求、民生改善难兼顾；

　　实施成效：项目建设者技能提升覆盖率100%，企业满意度95%，居民生态满意度超88%，实现“产业与民生”双赢。

　　PART.03

　　好口碑印证

　　我们如何成为城市更新范式？

　　红花岭产业园依托工业上楼“1+3+5”服务模式，成为超大城市产业空间更新的典型范例，实施成果显著。

　　政策相关定位与荣誉：该项目是住建部“工业上楼”标准核心参考项目、深圳“20+8”产业集群重点工程；获得“全国模范职工小家”“广东省安全文明示范工地”等称号，入选《中国新型工业化发展白皮书》，主体获“广东省优质结构奖”。

　　行业贡献：形成5项发明专利、14项实用新型专利，主编2项行业标准，提供全国低效工业用地更新“深圳样本”。

　　经济与生态效益：项目土地利用率提升161％，每平方公里产值提5倍；雨水利用率超40％，光伏年发电超150万度，能耗降低15％，碳排放减少25％；立体绿化年固碳超千吨，成为“近零碳产业社区”典范。

　　PART.04

　　亲历者心声

　　让我们听听各方怎么说？

　　“‘技能提升＋创新激励’让1300名建设者实现‘从农民工到产业工人’转变。在工人夜校学技术、参与方案优化，大家都觉得是项目‘主人’。”

　　—— 项目总工程师 吴辉辉

　　“定制的隔振设施和测试道路，解决了研发核心痛点，实现‘楼内研发、楼下测试’，帮我们省了大量研发成本。”

　　—— 某前沿科创企业联合创始人 丘先生

　　“以前是老旧厂房，现在变绿色园区，多了休闲地，还能在家门口找工作，实实在在享受到产业发展红利。”

　　—— 桃源街道居民 李女士