归母净利跌八成！保利发展“大象转身”：开年大调架构加速转型

　　作为2025年唯一销售额突破2000亿元的房企，保利发展（600048）（下称“保利”）率先公布了其2025年的盈利情况。

　　1月19日，保利发布公告称，公司预计2025年营业总收入3083亿元，同比下降1.09%；归母净利润10.3亿元，同比减少79.49%；扣非归母净利润6.3亿元，同比减少85.25%。

　　面对盈利压力，保利开年也进行了更多的调整动作，包括在总部设立“不动产运营中心”，进行“精总部、强一线、深专业”的组织架构调整和开展部分区域的合并，凸显了其加快向“不动产生态平台”转型的决心。

　　盈利端持续承压

　　作为行业销冠，保利发展这份业绩快报让人感到了些许“寒意”。

　　对于业绩下滑的原因，保利表示，报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降。此外，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42亿元。

　　从行业因素来看，一方面，全国房地产开发投资总额持续萎缩，另一方面，商品房销售面积和金额持续下跌。据国家统计局发布数据，2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，比上年下降17.2%；新建商品房销售面积8.81亿平方米，新建商品房销售额8.39万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%。

　　除了行业大环境因素外，由于保利前几年过猛“冲规模”也留下盈利、去化方面的“后遗症”，包括三、四线城市存量项目的去化和盈利难题，侵蚀着公司整体利润。

　　纵向时间轴来看，自2021年首次出现归母净利润下滑的情况以来，保利发展的盈利能力便持续面临压力。数据显示，2021-2025年里，保利发展归母净利润同比增速分别为-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%、-79.49%，连续五年下滑，且降幅连年扩大，归母净利润也从273.88亿元跌至10.26亿元。

　　保利发展2025年财务数据。图/公告截图

　　镜鉴咨询创始人张宏伟点评称：“按照结算节点来看，2025年财报反映过去两年保利的经营情况，从过往布局来看，保利虽然持续转向一、二线核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能级城市占比仍然较高，持续影响其去化和盈利表现。”

　　需要指出的是，保利归母净利润大幅下滑与计提减值损失密切相关。保利也在快报中指出，结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42亿元。如不考虑上述因素，公司2025年度实现归母净利润约52亿元，其中第四季度约为33亿元。

　　“基于目前行业环境，计提减值损失也是房企普遍的动作，从保利计提的数额来看，尚且属于行业内相对保守的做法，目的是让风险得以逐步释放，按照目前情况，预计未来保利还会继续计提相应的减值损失。”张宏伟表示。

　　尽管如此，身为央企和行业“销冠”，保利的盈利规模和能力与华润、中海相比仍有一定差距。横向对比来看，由于华润、中海尚未披露全年数据，根据2025年上半年数据，华润、中海、保利的归母净利润分别为118.8亿元、85.99亿元和27.11亿元，不仅如此，华润的归母净利润还呈现了逆势增长的态势，同比增幅为16.2%，主要由于经营性业务利润贡献占比达到六成且拉高了整体毛利率的水平。相比于华润的“开发+运营”的双轮驱动，保利主要依赖开发端的业务模式抗风险能力较弱，盈利空间也持续压缩。

　　加快转型步伐

　　在房地产行业深度调整之际，寻求第二增长曲线已经成为房企的共识。

　　2026年开年，保利就进行了组织与人员上的重大调整，加大转型力度。

　　今年1月12日，保利2026年第一次临时董事会会议审议通过了《关于总部组织机构调整的议案》，标志着保利将启动新一轮组织架构优化。其中，最显著的调整为将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并调整为“不动产运营中心”，进一步服务于保利向“不动产生态平台”的战略转型。

　　对此，保利回应称，在本轮改革中，保利发展将总部运营中心更名为“不动产运营中心”，凸显对资产全周期价值的深度挖掘，开发运营并重，全维赋能资产价值；同时，将产品研发中心并入不动产运营中心，也凸显了对全新产品价值的追求。

　　面对华润在“开发+运营”加持下晋升“利润王”的压力，保利的“奋起直追”更要加大步伐。此次组织架构调整正体现了保利加大力度转型做运营的决心。

　　事实上，2025年年初，保利发展董事长刘平在谈及公司新阶段目标时透露，计划在未来2至3年内进行自我重塑，以迈入新的发展阶段，力求构建出“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务并驾齐驱的新局面。根据刘平提出的新目标，2026年也是保利达成上述转型目标的关键一年。

　　此外，保利开年还进行了新一轮的架构调整。比如，实行总部与子公司上下两级联动，进一步发挥“总部－子公司”两级架构优势；继续推进“精总部、强一线、深专业”的组织变革，包括总部打破过往按专业分工管理的做法，设置多专业协同作战的事业部；在子公司层面，设立项目管理、企业经营等综合性管理职能部门，将管理资源倾注到一线项目上，推动资源精准下沉。

　　同时，在区域架构调整方面，进一步整合属地资源，加强统筹管理，比如，将江苏、福建区域的平台合并，成立新的江苏公司、福建公司，体现其深耕华东、海西区域的决心。

　　伴随组织架构调整的是高管的新一轮换防。以湾区为例，此次保利将川渝区域董事长徐鲁调任湾区董事长，陈小明从华南公司总经理调任湾区总经理，王南南从江苏公司副总经理调任湾区。来自川渝、华南等一系列高管加盟，也凸显出保利内部对于湾区布局的重视。

　　对于开年的一系列调整，保利方面回应称，近期，公司组织调整与人事换防相关信息在线上广泛传播，这其实是每值岁末年初，常态化的一项管理动作。特别是近年来行业深度调整、规模收缩、价值体系重构，保利发展基于应对市场变化、提升管理质效、适配新发展模式“三大需要”，在深度调整期进一步系统推进组织改革与人才赋能。