国泰海通证券：21家重点物业企业扩张谨慎 商管类企业运营效率平稳

　　国泰海通证券发布研报称，2025年重点物企营收小幅增长，降本增效使得归母净利润双位数增长，部分企业股息率较高。21家重点物业企业扩张谨慎，商管类企业运营效率平稳，估值和股价底部平稳震荡，未来估值有望上行。维持“增持”评级。

　　国泰海通证券主要观点如下：

　　21家重点物业企业营收小幅提升，降本增效促使归母净利润双位数增长，部分企业股息率较高

　　2025年行业营收增速小幅回升，重点跟踪的21家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长5.1%。而大型企业TOP1-5企业的同比增速第一为增长7.4%。受企业降本增效推动，2025年重点物企归母净利润同比增加17.9%。其中，TOP11-15同比增速第一，实现扭亏为盈。2025年重点物企毛利率均值为19.4%，同比减少1.96个百分点。同期绝大多数重点物企应收款小于营收，应收情况有所改善。而企业商誉规模下降为主。2026年4月10日重点物企平均股息率达4.8%，有4家企业的股息率接近10%，分别是万物云、星盛商业、金茂服务、时代邻里。

　　21家重点物业企业扩张谨慎，商管类企业运营效率平稳

　　受制于经济环境，重点物企在管面积中低速增长。2025年，重点物企在管面积同比增速平均值为4%。部分企业合同/在管面积较高，未来有一定的增长潜力。2025年，个别商写单位效能明显，单位面积收入超过100元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。2025年，优质商管类企业有所扩张，其中华润万象生活新增在管购物中心12个；期内出租率保持平稳，由高到低分别为华润万象生活的97.2%、星盛商业的93.6%、宝龙商业的91.5%。从单位商管服务收入来看，2025年，星盛商业最高为3.64元/平米。

　　21家重点物业企业2025年以来股价和估值底部震荡

　　考虑到目前物业企业估值处于中长期底部，未来存在长期上行的空间。截至2026年4月10日，重点物企2026年的PE均值为10.28倍，对应2026年PEG均值1.31倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为0.62倍、0.72倍，处于相对偏低位置。该行认为，随着关联公司对物业企业的影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从2025年以来的涨幅来看，10家物业企业均出现了不同程度的上涨，而下滑的企业为11家。

　　投资建议

　　维持“增持”的评级。该行认为，物业行业在经历母公司出险、涨费难、收并购商业减值等诸多行业迅猛发展后遗症后，目前不论是商业模式还是市场预期均回归理性。企业开始更多从商业逻辑出发（非资本市场诉求），推动降本增效和合理增长。2025年重点物企归母净利润保持合理增长，部分企业股息率较高。尽管期内企业扩张较谨慎，但健康现金流会带来发展的长期可持续性。加之目前行业处于估值底部，未来有望逐步改善。关注相关标的：A股招商积余（001914），H股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务、越秀服务。

　　风险提示

　　在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。