华源证券：需求端政策加码 稳定楼市目标明确

　　华源证券发布研报称，今年1月以来，上海、深圳等核心城市二手房成交普遍回暖，供需关系迎来边际改善。结合全球房地产周期调整经验，该行认为，我国本轮房地产调整在时间与空间上或已相对充分，在行业基本面经历深度出清、政策托底信号持续强化的背景下，房地产板块的整体胜率有望逐步抬升。

　　华源证券主要观点如下：

　　限购、公积金、房产税三端优化

　　2月25日，上海发布楼市新政，核心调整如下：1）限购：非沪籍外环内购房社保/个税年限由3年降至1年，社保/个税满3年在外环内可增购1套；持居住证满5年可在全市范围内限购1套。2）公积金：缴存人家庭的首套住房公积金贷款最高贷款额度从160万提升至240万，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策后可达324万，二套住房的最高贷款额度亦相应提升；公积金贷款认定标准优化（无房或拥有一套房且结清公积金贷款可再贷）。3）房产税：沪籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

　　稳定市场意图明确

　　2026年初官媒密集释放积极信号，开年首期《求是》杂志发文提及“房地产带有显著的金融资产属性”、“政策要一次性给足”等突破性表述；2月2日，上海浦东、静安、徐汇三区先行启动国企收储用于保障房试点。该行认为，本次新政将与此前国企收储进一步协同，有利于推进上海楼市畅通置换链条，有望在当前市场温和复苏的基础上进一步提振市场信心、激活成交：1）扩容：限购松绑将部分在上海稳定就业但社保年限不足或无社保的群体纳入购房池，拓宽了外来常住人口置业通道；2）降低购房成本：公积金额度提升叠加认定标准的优化将一定程度降低购房成本，刺激刚需和刚改群体入市；3）带动改善需求：沪籍成年子女购置家庭唯一住房暂免房产税将有效降低沪籍家庭的房产置换成本，促进改善需求释放。

　　政策助力下，上海“小阳春”行情值得期待

　　从基本面来看，2026开年以来上海楼市呈现回暖态势。2026年1月，上海二手房成交2.28万套，环比-0.6%，同比+24.2%，成交量连续3个月维持在2万套以上，成交韧性较强。库存端迎来改善，根据中原地产的统计，上海二手房挂牌量已连续9个月下行。价格层面止跌信号逐步显现，1月上海中原城市领先指数环比下降0.47%，环比跌幅较2025年12月收窄2.28个百分点。在成交量修复、二手房挂牌量下降与政策持续加码的共振下，该行认为上海“小阳春”行情值得期待。

　　投资分析意见：建议关注：1）核心城市土储资源充足，历史存货计提减值相对充分，销售与业绩有望率先迎来改善的优质房企：华润置地、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）、建发国际集团、绿城中国、中国金茂。2）成交量修复带来的中介交易链标的：贝壳-W。

　　风险提示：房地产量价超预期下行、房资地资产金融趋紧、房地产政策不及预期。