惠誉：香港住宅市场有望维持温和复苏态势 商业地产或继续承压

　　评级机构惠誉表示，香港住宅物业市场有望维持温和复苏态势，但回升幅度有限。而商业房地产预计仍将承压，较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将制约短期内商业用地的收购意愿。

　　惠誉指，得益于低利率环境、股市走强带来的财富效应以及租金收益率的提升，香港住宅物业价格和成交量上涨，助力稳定市场情绪。包括人才计划在内的新移民政策亦提振了需求，2025年新房销售量达到十多年来最高水平。然而，发展商的持续促销政策与谨慎的市场前景表明，住宅市场反弹预计不会对财政收入产生显著或持久的提振作用。

　　商业房地产方面，惠誉预计商业房地产仍将承压，写字楼租金将远低于疫情前水平。得益于强劲的资本市场表现，香港传统核心商务区近期写字楼租赁活动有所增加，但较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将制约短期内商业用地的收购意愿。

　　鉴于宏观前景审慎，发展商在收购新住宅用地时可能采取择优策略，这将拖累政府的土地出让金收入。商业房地产敞口仍是银行的主要风险，尤其是向脆弱中小型借款人提供大量贷款的银行。

　　香港银行业料将保持审慎态度，即使住宅按揭活动有所回升，重点仍将放在资产质量和授信标准，而非追求贷款增长。银行业资金、流动性和资本状况保持稳健，但惠誉预期，银行业不能为楼市活动提供重大的提振作用。住宅按揭贷款资产质量稳健，但较弱的商业房地产板块或将持续承压。

　　惠誉预计，香港财政灵活性将继续受到房地产相关收入下降的制约，但短期内股票交易印花税可抵消相关影响。

　　截至2025年3月的财年度，物业印花税和土地收入占政府总收入的比重约为5%，且占GDP比重已从五年前的6%以上，降至不足1%。原因之一是，香港政府为应对高企的写字楼空置率和疲软的市场需求，决定在本财年暂停新商业用地拍卖。近期住宅市场情绪的复苏，仅提供了有限支撑，房地产相关收入或仍将远低于历史水平。